土拍速递丨郑州二批次地起供，政策趋严，规模缩减！
10月16日，郑州市国土资源交易中心发布二批次地挂牌信息，主城区共涉及约15宗土地，同时土拍政策相对首轮出现调整，“禁马甲”、严查企业资金来源，15宗地相对首轮土拍在规模上缩减。现通过首轮土拍信息回顾，全国其余城市二批次土拍概况梳理，对于郑州二批次地进行简单分析。
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首轮土拍回顾
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“双限”模式为多城拍地首选，“严调控”下土拍规则或将升级
据统计，首批集中供地供应涉宅地共计约864宗，占地面积共计约5091万方，首次供地的土地规则明确，多城采用“双限”模式，即“限地价”、“限房价”，而“竞配建”、“竞自持”成为其主要出让规则。首次集中供地在于最大可能的稳定地价，稳定房价，稳定预期，在土地市场端预先对房价进行控制。
但从结果来看首批集中供地稳地价效果不及预期。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
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热度分化成为常态，各地高溢价与流拍互现
由于城市使用不同的拍地模式，各城市的表现不一，从成交热度来看，部分热点城市热度仍是居高不下，在价高者得的模式下，即便能通过地价有一定限制，但是激烈的竞争仍造就了高额的自持或配建面积，市场热度有增无减。例如重庆，由于限制较小，溢价率水平居于高位达约43%。但也有部分城市在接近平均价者得的拍地模式下，土地市场热度得到有效控制，整体表现平稳。除此之外首次集中供地各别城市也出现较高的流拍率，例如长春约50宗涉宅地，有约10宗撤牌、约2宗流拍，流拍率达约24%，是首次集中供地流拍率比较高的城市，城市之间热度分化较为明显。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
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地价水平仍在稳步上涨，长沙、重庆单价纪录再度刷新
22城市首批次地块和2020年全年涉宅地价格相比，22个重点城市中16个城市成交地价达到或远超去年水平，地价水平仍在稳步上涨，其中合肥地价涨幅高达约52%，位居22城地价涨幅首位。涨幅居于第二位的则是土拍政策略微宽松的重庆，采取价高者得的模式，再加上地块资质较好，因此成交楼面价相对较高。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
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热点城市盈利空间继续收窄，部分城市典型地块地房比超约80%
纵观22城拿地情况来看，大部分城市成交地价已高于城市去年平均地价，实际地价更高，这也进一步压缩了企业的利润空间，部分城市甚至是出现了企业低利润或亏损拿地。虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间仍被压缩。如北京、杭州、广州高自持或配建比例，加上地房比平均近约80%以上，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
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郑州首批次地土拍情况
2021年4月30日，郑州市公布第一次集中供地的网上挂牌出让公告。
本次一共供地49宗，总起始价约374亿元，占地约226万㎡，约3396亩。其中住宅用地约46宗，商业用地约1宗，商住混合用地约2宗。
2021年6月3日，郑州首批集中供地拉开成交大幕，最终全部顺利出让，共收金约414亿元。据悉，郑州首次供地“试水”性质较重，多以“城改地及产业定向地”为主。而最受企业关注的是3宗公开净地，分别是位于北龙湖板块的郑政东出[2021]10号、郑政东出[2021]11号及经开老城板块的郑政经开出[2021]9号，吸引多家品牌房企竞逐，且运用多个“马甲”增加胜算，最终由万科、保利、金茂斩获。看似土拍市场一片大好，然而背后的艰难越发凸显。
在“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策调空的背景下，供地“两集中”政策的正式推出，对房企的融资限制到达了前所未有的程度，加之当前处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力，而由于土地集中出让，房企要在短时间内聚集大量购地资金，多个“马甲”更是体现了这一点，这导致本来就融资压力较大的情况，进一步“雪上加霜”。
集中供地叠加银行放贷、房企融资双侧管控，行业进入发展新阶段，企业投资策略需重新调整，前融难度增加下合作开发能力将更为重要。
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竞品质、禁马甲、限资金等措施齐显
二轮拍地政策严苛
随着郑州二批供地挂牌公告官网公布，至此22城集中供地城市已全部完成二批地挂牌。截至发稿前，19城已完成二批土地竞拍。当前各城市二批已完成土拍情况看，终止、流拍现象频出，二批供地热度骤减，不仅是房企融资严格调控的结果，更是与二批拍地政策的严苛息息相关。
二批地“限价+竞XX”的土拍政策延续，杭州、北京、南京等城市试点“竞品质”，是在融资等各项成本不断增加、房价严格控制的调控背景下，防止房企变相降成本的关键措施；同时，“限价+摇号”成为各城市主流竞拍方式。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
聚焦郑州二批次地土拍政策，“禁马甲”、“五不得”成为新的关键词。对比郑州首批供地，在摇号模式下，马甲数量无疑是增加企业拿地概率的重要筹码，二批供地提出“同一企业及控股公司，不得参加同一宗地的竞买”，严禁房企马甲拿地，一方面维护土地竞拍的公平性，另一方面有利于引导房企分散拿地，对于热点地块参拍机构减少，溢价率或将回落，指导房地产稳定健康发展。
“五不得”是国家对于购地资金的严格限制，郑州二批地参拍规则严格执行此要求，最大程度规避拿地企业资金风险，保障拿地后续项目的正常落地；此条件限制下，将会筛选出资金结构更为优质的企业，以国企、央企为主流，预期后市占比多数市场分额，长期促进市场向好发展。
土地端严格调控下房企机遇挑战并存，控地价、稳房价仍是调控核心。
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政策调整下郑州土拍市场预判
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城改勾地为主净地遭疯抢，全国性品牌房企实力显现
2021年2月份全国开始了22个重点城市“集中公告+集中出让，一年只出让三次”的集中供地热潮，郑州在4月30日发布首批供地计划，集中供地拉开大幕，6月3日首轮土地实现全部顺利出让，因成交土地以城改勾地及产业定向勾地为主，溢价率较低，仅有的三宗商住公开净地遭多家企业疯抢，吸引多家房企竞逐。
首批供地中的3宗净地（郑政东出[2021]10号、郑政东出[2021]11号和郑政经开出[2021]9号）在郑州首轮集中拍地过程中，吸引了中海、绿城、中交、华润置地、金茂、万科、保利、融信、龙湖、电建、雅居乐、保亿、平安、美的置业、碧桂园、旭辉等20余家全国知名房企竞逐，不少房企为增加胜出几率，也曾运用多个“马甲”。最终三宗地块由万科、保利、金茂分别获得，公开地均由外来品牌房企获取，而郑州首次集中土拍的情况，也侧面体现了全国性房企的资金实力、投资水平等逐步显现。
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“三道红线”政策下企业负债率成为发展关键 ，央企拿地优势明显
2020年8月国家颁布了“三道红线”新政，截止目前已过了一年有余，在这一年多的时间内，暴雷房企不断增多，虽整体以中小企业为主，但大型房企的面孔也在逐渐增多，房地产行业经历重新洗牌，实现“降档”目标，众多“三高”房企强行降负债，严控支出，而首先严控的就是控制拿地强度，典型如2021年类似恒大、泰禾、富力、蓝光等基本已拿地甚少。
而从上半年的重点企业“三线四档”的情况整理来看，目前“绿档”企业多以保利、中海、招商、华润、金茂等央企企业为主，下半年拿地机会相对较大。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
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“拿地金额不得超过销售额40%”，拿地企业进一步筛选
2021年7月继三道红线、两集中供地后，房企又迎来强监管，“被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额约40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。”在此背景下，仅上半年拿地金额就已超过去年销售额约40%的企业拿地机会减小，拥有较好的拿地机会企业进一步被筛选。
上半年央企拿地迅猛，招商拿地占比达约85%，华润拿地占比约达65%、保利拿地占比约达51%......“绿档”中的典型品牌房企中拿地占比不足约40%的较少，预计万科、佳兆业、世茂、金科、远洋将在四季度投资拿地中将有较好发挥。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
备注：“——”为未进入新增土储前200名榜单，暂无数据
在“三道红线”、“集中供地”、“投资占销售约40%红线”等多种政策的集中影响下，企业在政策端、土地端、金融端均受到了发展制约，但土地储备作为房地产未来约3-5年的重要发展因素，良好的资金状况则是必要支撑，“绿档”企业具备优先条件。
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郑州二批地土地信息概览
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惠济、金水供地体量较大，4宗为公开市场用地
二批次地供应15宗经营性用地，其中惠济区5宗，金水区4宗，占据二批次供应主力，同时郑政出〔2021〕65号（网）综合销售均价限价（约16800元/㎡)、商品住房装修价格限价（约3000元/㎡)；郑政东出〔2021〕15号（网）、郑政东出〔2021〕18号（网）综合销售均价限价（约31300元/㎡)、商品住房装修价格限价（约4700元/㎡)。
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数据来源：郑州市国土资源交易中心
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整体供地完成率不足30%，二批次地规模缩减，三批次地或将压力更大
截止至10月16日，郑州市主城区累计实现经营性用地供应约5963亩，不足整体供地计划的约30%，现阶段企业信心尚不足，在回款任务加剧的四季度，倘若三批次地加大土地供应量，市场压力或增大。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
关于郑州二批次土拍，11月19日静待帷幕盛启！
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